Разрабатываем
юридические
«Дорожные карты»

Заказчик обратился в ЦЕНТР по вопросу определения перспектив использования земельных участков, оформления разрешительных документов на строительство объекта

Суть дела

В собственности заказчика находилось 3 земельных участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», однако заказчик хотел построить коммерческий объект с целью получения прибыли от сдачи помещений в таком здании в аренду

Решение

Юристами и кадастровыми инженерами ЦЕНТРА проведен анализ действующей градостроительной документации населенного пункта, определены функциональные и территориальные зоны, в которых расположены земельные участки, а также основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, заказчику предоставлен отчет (презентация), содержащий выкопировки из картографических материалов, а также расчет минимальных и максимальных параметров использования земельных участков под строительство.

По согласованию с заказчиком проработаны перспективы использования участка по 2 предложенным видам разрешенного использования: «Объекты торговли (код-4.2)», «Общественное питание (код-4.6)». Под каждый вид с учетом предельных параметров строительства, установленных региональными нормативами градостроительного проектирования, разработаны эскизы объектов строительства: «Торгового центра», «Банкетного зала с кафе-столовой и офисными помещениями», выполнен предварительный расчет полезной площади (ту, которую возможно сдавать в аренду), проведен анализ действующих расценок на сдачу помещений в аренду, а также ориентировочный расчет стоимости строительства каждого объекта (с целью определения рентабельности проекта). Результаты анализа представлены в виде аналитического отчета (презентации), что позволило определить наиболее рентабельный и перспективный проект

Реализация

После принятия заказчиком решения о конкретном варианте использования земельного участка юристами и специалистами ЦЕНТРА проведена работа по изменению ВРИЗУ на необходимый, выполнены геодезические работы, земельные участки объединены, получены ГПЗУ, выполнены инженерные изыскания, необходимые для проектирования, получены технические условия на технологическое присоединение к инженерным сетям (вода, канализация, газ, электроэнергия), заключен договор с проектной организацией на разработку проекта, выполнена его экспертиза, заключены договоры со строительной организацией, организациями, осуществляющими авторский и технический надзоры, получена разрешительная документация на строительство.

Заказчик в процессе не участвовал, интересы представлял юрист ЦЕНТРА по доверенности, каждый этап сопровождался предоставлением отчетов о выполненной работе, ключевые моменты согласовывались с заказчиком

Заказчик обратился в ЦЕНТР по вопросу проверки юридической чистоты земельного участка, который он собирался приобретать.

Суть дела

Покупатель на одной из рекламных площадок нашел объявление о продаже в Крыму земельного участка, цена и месторасположение привлекательные, договорился о времени прибытия для заключения сделки, при этом обратился в ЦЕНТР для проверки участка.

Решение

Юристами ЦЕНТРА получены сведения о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости, проанализировано наличие существующих обременений, установлено наличие судебного спора в отношении границ земельного участка (о котором в объявлении по продаже указано не было).

Кадастровыми инженерами ЦЕНТРА осуществлен выезд на место, проведен осмотр участка с фотофиксацией, в том числе панорамной съемкой с использованием квадрокоптера. По результатам кадастровых работ установлено отсутствие межевания участка, при установке ограждений соседи существенно заступили на территорию участка, что потребовало бы значительных расходов на судебные разбирательства. Фактическое расстояние до ближайших коммуникаций (электричество, водоснабжение, газ) не соответствовало указанному в объявлении.

Кроме того, в соответствии с действующей градостроительной документацией, земельный участок располагался в зоне неурегулированных градостроительных отношений, что, в свою очередь, препятствовало началу выполнения строительных работ, необходимости инициирования вопроса о внесении изменений в генеральный план населенного пункта.

Реализация

Заказчику предоставлен подробный аудит с фотографиями и видеосъемкой о результатах проведенного анализа, содержащий также подробное описание рисков при приобретении земельного участка и потенциальных расходах на судебные разбирательства.

Заказчик в процессе не участвовал, интересы представлял специалист ЦЕНТРА. После получения аудита заказчик принял решение отказаться от покупки земельного участка, стоимость которого составляла 8 млн рублей. После чего специалистами ЦЕНТРА по заданным параметрам заказчика был подобран соответствующий участок, организована и проведена сделка по его покупке

Суть дела

Застройщик многоквартирного дома на ЮБК, строительство которого началось в 2014 году, обратился в ЦЕНТР по вопросу юридического сопровождения строительства объекта, включения его в Реестр поднадзорных объектов, а также последующего оформления разрешительных документов на ввод объекта в эксплуатацию и регистрацией права собственности на квартиры в построенном МКД

Решение

В соответствии с действующим на момент обращения застройщика в ЦЕНТР законодательством о регулировании градостроительной деятельности в Республике Крым, объекты капитального строительства подлежали обязательному включению в Реестр поднадзорных объектов. Отсутствие объекта в указанном Реестре означало отсутствие разрешения на выполнение строительных работ, даже при наличии разрешительной документации, выданной до 2014 года.


Юристами ЦЕНТР проведен аудит существующей разрешительной документацией на строительство МКД, определены сведения, отсутствие которых препятствовало его включению в Реестр поднадзорных объектов.

Строительными экспертами ЦЕНТР проведен строительно-технический аудит объекта, в ходе которого установлены отклонения от проектных показателей, а также ненадлежащее оформление строительной документации, что, в свою очередь, свидетельствовало о некачественном техническом надзоре за строительством. По результатам экспертом выданы рекомендации по устранению выявленных нарушений, строительно–техническая документация по объекту приведена в соответствие. По рекомендации ЦЕНТРА застройщиком произведена замена лица, осуществляющего технический (строительный) контроль. Объект включен в Реестр поднадзорных объектов

Реализация

После завершения строительства юристами и техническими специалистами ЦЕНТРА подготовлена исполнительская документация по объекту, получено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, и после устранения ранее указанным органом строительного надзора замечаний, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Результаты оказанной ЦЕНТРА услуги по юридическому сопровождению строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явились основанием для регистрации права собственности на построенный многоквартирный дом, а также всех квартир, постановка на кадастровый учет которых осуществлялась кадастровыми инженерами ЦЕНТРА.

Заказчик в процессе не участвовал, интересы представляли специалисты ЦЕНТРА по доверенности, каждый этап сопровождался предоставлением отчетов о выполненной работе.

Суть дела
 
Заказчик обратился в ЦЕНТР в связи с предъявлением к нему соседом иска о сносе строящегося на участке здания, поскольку, как полагал истец, последнее заступает на его территорию, а также не соответствует требованиям строительных норм и правил, в связи с чем создает угрозу.

Решение

Перед вступлением в процесс юристов ЦЕНТРА на стороне заказчика (ответчика по делу) техническими специалистами проведено оперативное обследование земельного участка, а также строящегося объекта, по результатам которого установлены действительные отклонения от установленных нормативов строительства.

Заказчику даны рекомендации, а также предложены варианты устранения несоответствий и подрядные организации из числа партнеров ЦЕНТРА, которые имели техническую возможность на выполнение соответствующих работ. Параллельно юристами ЦЕНТРА, вступившими в процесс на стороне заказчика, изучены материалы дела, сформирована правовая позиция, подготовлены возражения и, к моменту завершения подрядной организацией работ, на участке подготовлено и заявлено ходатайство о проведении комплексной судебной строительно-технической и кадастровой экспертизы.

Реализация

Результаты заключения эксперта легли в основу принятого Судом решения об отказе в удовлетворении исковых требований, которое впоследствии оставлено в силе Судом апелляционной инстанцией.

Заказчик в гражданском процессе не участвовал, интересы представляли юристы ЦЕНТРА по доверенности, правовая позиция по делу согласовывалась и корректировалась с техническими специалистами ЦЕНТРА . 

Суть дела

Заказчик обратился в ЦЕНТР для составления «Дорожной карты» по реализации проекта строительства «Комплекса апартаментов»

Решение

Юристами и кадастровыми инженерами ЦЕНТРА проведен подробный аудит действующей градостроительной документации, по результатам которой установлено, что испрашиваемый ВРИЗУ,(вид разрешенного использования земельного участка), предусматривающий возможность строительства «комплекса апартаментов» включен в перечень условно разрешенных видов использования земельных участков.

По результатам аудита составлена соответствующая дорожная карта, содержащая следующие разделы: исходные данные – задачи, поставленные заказчиком – выкопировки из действующей градостроительной документации с указанием места расположения участка (позволяют наглядно увидеть в какой функциональной и территориальной зонах расположен участок) – характеристики указанных зон – максимальные параметры строительства по существующему и планируемому ВРИЗУ – иные ВРИЗУ, установление которых возможно в упрощенном порядке, а также через публичные слушания/общественные обсуждения (дает возможность перед началом реализации всего проекта просчитать перспективность иных вариантов и принять соответствующее окончательное решение по использованию земельного участка) – перечень и образцы документов, необходимых для инициирования вопроса о получении разрешения на условно разрешенный вид использования – алгоритм, порядок и сроки рассмотрения органом местного самоуправления материалов – порядок и сроки организации и проведения публичных слушаний/общественных обсуждений – порядок рассмотрения органом местного самоуправления результатов публичных слушаний/общественных обсуждений и принятия по ним решения и его реализация (внесение сведений в Государственный кадастр недвижимости) – порядок внесения учета изменений – алгоритм и порядок получения исходных данных для проектирования (перечень документов) – механизм получения технических условий на технологическое присоединение к инженерным сетям (перечень документов, сроки рассмотрения) – порядок и сроки проведения инженерных изысканий для получения соответствующих заключений (перечень необходимых изысканий) - порядок, сроки и перечень необходимых документов для получения решения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства - порядок и сроки получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с перечнем необходимых документов (образцами) – порядок сроки и стоимость разработки проектной документации/прохождение ее экспертизы – предварительный ориентировочный расчет стоимости и сроков строительства объекта по разработанной проектной документации – порядок получения разрешительных документов на строительство (перечень требуемых документов, сроки их рассмотрения).

Кроме того, указанная «Дорожная карта» содержит стоимость каждой услуги, что позволяет ориентировочно рассчитать общую стоимость подготовительных и проектных работ.

Также установлено, что на момент проведения аудита в отношении генерального плана населенного пункта соответствующей Комиссией проводилась работа по внесению в него изменений, проект изменений предполагал отнесение испрашиваемого ВРИЗУ к основным видам использования земельного участка, что значительно облегчало заказчику реализацию процедуры установления необходимого ВРИЗУ

Реализация

После получения подробной «Дорожной карты» оценки всех нюансов реализации проекта и следованию рекомендациям ЦЕНТРА использовать наименее затратный вариант, заказчиком принято решение дождаться внесения изменений в генеральный план.

Подробно проведенный ЦЕНТРОМ аудит град.документации позволил сэкономить заказчику значительную сумму, получить детальный алгоритм и сроки всех этапов работ, предшествующих строительству, осуществить финансовое планирование реализации проекта.